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7 de Julho de 2022

História do Direito Imobiliário no Brasil

Análise das Regras de Publicidade Imobiliária no Brasil, suas alterações e modernizações ao longo dos séculos XIX e XX em prol da Segurança Jurídica.

Danielle Oliveira, Estudante de Direito
Publicado por Danielle Oliveira
há 4 anos

1. INTRODUÇÃO

O Direito não é algo estático. É necessário que esteja em constante mutação. Segundo Paulo Nader, o processo formador do ordenamento jurídico tem um sentido duplo, visto que o Direito deve adaptar-se às condições do meio, bem como a sociedade precisa adaptar seu comportamento aos novos padrões de convivência. Para ele:

“As instituições jurídicas são inventos humanos que sofrem variações no tempo e no espaço. Como processo de adaptação social, o Direito deve estar sempre se refazendo, em face da mobilidade social (...). Os processos de adaptação devem se renovar, pois somente assim o Direito será um instrumento eficaz na garantia do equilíbrio e da harmonia social”. (NADER, 2012, p. 18 e 19).

Nesse sentido, entende-se que o Direito é um meio pelo qual a vida em sociedade se torna possível. E esse meio deve estar em constante transformação para que não se torne incompatível à função para o qual foi criado.

Falar sobre a importância do estudo da História do Direito Imobiliário nos remete ao debate sobre a importância do estudo da própria História. Segundo o Dicionário, História significa: "Conjunto de conhecimentos, adquiridos através da tradição e/ou mediante documentos, acerca da evolução do passado da humanidade"[1]. Seu estudo estaria ligado à busca pelo conhecimento dos fatos que trouxeram a humanidade até o presente momento. Mas por que estudá-la? Para muitos a importância desse estudo estaria ligada ao conhecimento das origens, para outros seria a possibilidade de não repetir erros... Para Marc Bloch, tal resposta estaria ligada simplesmente ao prazer do conhecimento (BLOCH: 1997, p. 75). Mas a afirmação de São Bernardo de Claraval parece ser a que mais se enquadra como resposta ao questionamento acima apresentado:

Há quem busque o saber pelo saber: é uma torpe curiosidade.

Há quem busque o saber para se exibir: é uma torpe vaidade.

Há quem busque o saber para vendê-lo: é um torpe tráfico.

Mas há quem busque o saber para edificar, e isto é caridade.

E há quem busque o saber para se edificar, e isso é prudência.[2]

O saber histórico, assim como o conhecimento de maneira geral, serve para o crescimento pessoal. Dessa forma, entende-se que o estudo da história do Direito Imobiliário é muito importante, pois proporciona ao estudante e profissional de Direito a reflexão sobre o desenvolver das normas jurídicas ao longo do tempo, amplia sua visão de mundo ao desenvolver sua sensibilidade sobre as influências dos diferentes fatores culturais, sociais, econômicos e políticos, que contribuem de maneira única para tornar cada sociedade tal como é. Por exemplo, através da pesquisa histórica é possível compreender as razões pelo qual o registro de imóveis no Brasil se tornou uma figura híbrida, ou seja, uma combinação de vários sistemas (LAGO, 2008, p. 7).

Nesse sentido, o presente trabalho tem o propósito de analisar o desenvolvimento do Direito Imobiliário no Brasil no decorrer da história, observando suas alterações ao longo do tempo.

O serviço de Registro de Imóveis é essencial para o Direito Imobiliário no Brasil. Desde 1865, tem a responsabilidade de transmitir o domínio sobre bens imóveis, assim como é essencial na comprovação dos ônus reais (LAGO, op cit, p. 6). Por esse motivo, entende-se que o Registro de Imóveis trabalha em prol da publicidade que, por sua vez, trabalha em prol da Segurança Jurídica, tão cara ao Direito.

A publicidade que aqui se trata está ligada a um rol de presunções, tais como a presunção absoluta de conhecimento de terceiros a respeito das informações constantes em um registro, ou a presunção relativa da verdade de seu teor; mas também está ligada a um conjunto de princípios como o da Publicidade[3], da Especialidade[4] e da Continuidade[5].

O Direito Registral Imobiliário, de acordo com Ricardo DIP (2005, p.40-42), pode ser compreendido como “a parte do direito posto que regula o procedimento de inscrição de títulos relativos a imóveis e disciplina a forma e os efeitos da publicidade das situações jurídicas imobiliárias”. Nesse sentido, o Direito Imobiliário seria responsável pelos vários atos de registro e averbação, que geram o correspondente efeito de publicidade dos direitos reais.

Importa ressaltar que o Direito Registral Imobiliário aqui tratado não inclui outras subespécies que compõe o objeto dos “Registros Públicos”, tais como o Registro Civil das Pessoas Naturais, o Registro Civil de Pessoas Jurídicas ou o Registro de Títulos e Documentos.

Após o recorte acima apresentado, é possível ainda delimitar o Direito Registral Imobiliário através das suas normas de procedimento, em direito formal (que se caracteriza pelos aspectos técnicos do registro: organização e funcionamento do registro em si) e em direito material (que decorre da aquisição registral e analisa as vantagens conferidas ao possuidor do registro pelo legislador: as normas que tratam dos efeitos jurídicos decorrentes do registro).

2. HISTÓRIA DO DIREITO IMOBILIÁRIO NO BRASIL

Para analisarmos a História do Direito Imobiliário no Brasil, podemos utilizar dois critérios, o material e o formal, de modo a abordarmos todos os aspectos do registro. Quanto ao critério material, podemos dividir o estudo em quatro períodos distintos.

O primeiro período corresponde àquele até a lei orçamentária de 1843, regulamentada pelo decreto de 1846. Até esta lei, não havia qualquer lei ou norma jurídica no Brasil que resultasse em efeito material sobre a transferência de propriedades ou imóveis. Na prática, a posse se cedia por meio da tradição do bem, seja pela transferência do verdadeiro titular, como por usucapião. A posse e o domínio se transmitiam por fatos materiais de apropriação. Pela tradição, o titular transferia sua propriedade para outro abrindo mão de toda a posse sobre o bem.

O segundo período corresponde ao compreendido entre a lei orçamentária de 1843 (lei 317) e a lei de 1864. Neste período, permanecia ausente o registro da transferência de bens imóveis (que continuava a ocorrer pelo contrato seguido de tradição), mas começaram a ser registradas as hipotecas. Essa inscrição das hipotecas em registro gerava efeitos legais, entres estes: a nulidade das alienações de bens hipotecados posteriormente ao registro, em favor do credor; a possibilidade de o credor penhorar e efetivar os bens hipotecados; e conceder prioridade ao credor que teve a hipoteca registrada, em relação a outros credores.

Esse sistema estabelecido nesse período apresentava a grande desvantagem de não regulamentar a transferência de bens móveis, mas apenas o registro das hipotecas, pelo fato óbvio de que não se tinha o pleno conhecimento de que o hipotecante era realmente o proprietário do objeto da hipoteca. Desse modo, sofreu inúmeras críticas, e demonstrou que precisava ser reformado.

O terceiro período engloba o espaço temporal entre a lei de 1864 até o código civil de 1916. O regime estabelecido por essa lei procurava melhorar a questão do crédito imobiliário, ao mesmo tempo que buscava assegurar o patrimônio da família. Para tanto, buscou-se seguir princípios elencados pelos sistemas francês e alemão, conciliando-os.

Em relação aos direitos reais limitados, estes eram dependentes de transcrição para ter validade contra terceiros: nesse ponto, se assemelhava ao sistema germânico.

Em relação às aquisições dos bens imóveis, afastava-se do sistema germânico e aproximava-se do sistema francês: a terminologia adotada pelo Brasil para o ingresso do título no registro é transcrição, tal como no sistema francês, ao passo que no germânico é inscrição. No Brasil, o livro de inscrições se referia às hipotecas.

A lei de 1864 possuía também alguns pontos em comum com a lei hipotecária da Bélgica (de 1851), como a transcrição como meio de registro das transferências de propriedade, a forma de realização dessa transcrição, os efeitos produzidos pelo ato, os bens que poderiam ser dados em hipoteca. Entretanto, os sistemas se afastavam em dois pontos: a necessidade de inscrição das hipotecas das mulheres, crianças e interditos e a validade das hipotecas condicionadas à inscrição, ambos os pontos adotados pelo sistema belga.

Em relação ao sistema francês, o brasileiro tinha as seguintes semelhanças: as validades das hipotecas das mulheres, menores e interditos mesmo quando não inscritas e a prioridade da hipoteca condicionada à data da inscrição. Diferenciavam-se quanto aos privilégios, pois o sistema brasileiro não previa a inscrição dos créditos privilegiados.

Nesse terceiro período, depreendemos que a transcrição era o modo legal de transmissão da propriedade de imóveis, sendo nada menos que a tradição solene do imóvel alienado. A tradição permanecia apenas para os bens móveis. Alguns atos formais e algumas condições conferiam eficácia à transcrição, entres estes a capacidade das partes e a legitimidade do título que deu causa à transferência.

A ideia de transcrição como a tradição solene do bem permanece após os decretos de 1890. Estes trouxeram a imposição da obrigação da inscrição e especialização das hipotecas legais de órfãos e mulheres casadas.

Finalmente, o quarto período ocorre após o Código Civil de 1916. Este estabeleceu, em seu artigo 859, copiado do Código Civil Alemão, que “presume-se pertencer o direito real à pessoa em cujo nome se inscreveu, ou transcreveu”. Esse item gerou muita polêmica, levando-se a acreditar que o nosso sistema teria adotado o sistema germânico, com a adoção da “fé pública” do registro.

Muitos se levantaram em favor da “fé pública”, defendendo que isso obtinha a consolidação da propriedade imóvel, concedendo ao registro força probante em relação a terceiros. Dessa força probante decorreria uma importante consequência: a anulação da inscrição do título pelo qual o alienante adquiriu o bem não atingiria o direito de terceiros adquirentes de boa fé, que contrataram a título oneroso. Ou seja, a transcrição era também modo de adquirir, o que concedia direito real pelo ato do registro.

Há outra corrente que defende que o Código Civil de 1916 não implantou o sistema germânico, representando o artigo 859 somente presunção processual, não servido de base à fé pública. Esta, por sua vez, estaria restrita ao registro fundiário, e não às transcrições feitas no Brasil, em ordem cronológica. Essa corrente acredita ainda que a fé pública implicaria em insegurança jurídica, uma vez que um proprietário poderia perder seu bem sem culpa e sem direito à indenização, por conta de possíveis erros de oficiais de registro. Assim, para essa corrente, não havia fé pública no sistema brasileiro, apenas reforço da transcrição.

O que se podia observar no Código Civil de 1916 é que ele adotou os princípios mais importantes do sistema germânico: a necessidade de registro para transmissão da propriedade; o princípio da prova – o titular indicado no registro era presumidamente o proprietário; e o princípio da legalidade – possibilidade de o oficial de registro recusar-se a reconhecer o título, caso esse não atendesse às exigências legais.

Ao final, mesmo prevalecendo a ideia de que o artigo 859 apenas gerava uma presunção relativa, o Código Civil de 1916 realizou mudanças no aspecto material do Direito Imobiliário, podendo ser considerado um marco nessa linha da história, sob o aspecto material.

Quanto ao aspecto formal, podemos separar o Direito Imobiliário em cinco fases, que serão abordadas a seguir.

A primeira fase, até 1846, é aquela na qual podemos afirmar a inexistência da publicidade imobiliária no Brasil, embora já houvesse tabeliões. Estes eram encarregados de escrever contratos em livros que deveria guardar, fazer outros documentos e tratados, firmando-os com um sinal público que os conferia autenticidade. Até esse momento, os tabeliões apenas garantiam a autenticidade dos atos de transferência (tradição), e não a sua publicidade.

Na segunda fase, de 1846 à lei de 1864, a inscrição da hipoteca no registro ocorria por uma nota de dívida e bens hipotecados, que era lançada em livro criado para esse fim, e sua escrituração ficava sob responsabilidade de um oficial. Esse material poderia ser consultado, o que, em última análise, levava ao conhecimento de todas as evoluções de patrimônio e quem eram os maus devedores. Os tabeliães registravam as hipotecas no chamado Registro Geral de Hipotecas, por meio de livros exclusivamente dedicados para esse fim. Nesse momento, mesmo sendo restrito a hipotecas, havia o primeiro sistema de publicidade imobiliária do país, pois já contemplava os valores registrais da instância e da prioridade, assim como a publicidade decorrente a emissão de certidões.

Importa ressaltar o “Registro do Vigário”, modalidade de registro instituída pela Lei de Terras de 1850, na qual todo possuidor era obrigado a declarar sua posse perante cada freguesia do Império. O regulamento dessa lei fixou prazos para as declarações, e os vigários das paróquias eram encarregados de tomá-las e delas lavrar registros. Isso era exequível em virtude de, à época, ser o catolicismo a religião oficial do Estado, sendo desse modo os sacerdotes ligados ao governo. De qualquer maneira, o registro do vigário não tinha valor como título de domínio, apenas consignava as declarações de posse. Servia como mera descrição estatística. Todavia, em face de seu pioneirismo e semelhança com cadastro, contribuiu significativamente ao futuro aspecto formal do registro.

Outra fase, ainda, transcorreu da lei de 1864 até a Lei de Registros Publicos, de 1973. Com a lei de 1864, foi instalado o Registro Geral, em substituição aos Registros Hipotecários, em todas as comarcas do Império, ficando sob a tutela de um dos tabeliães da cidade, designados pelos Presidentes da Província, mediante informações fornecidas pelos juízes de direito. Esses tabeliães eram denominados Oficiais do Registro Geral, e estavam sujeitos apenas ao juiz de direito. Os ofícios eram únicos, privativos e indivisíveis. Diferentemente da lei anterior, a nova lei estabelecia que os oficiais deveriam fornecer certidões dos atos registrados a qualquer um que os solicitasse, independente de seu interesse. Esse Registro Geral foi de grande importância, pois abriu as portas da publicidade imobiliária para as transmissões por atos entre vivos de direitos reais sobre imóveis, além de padronizar e organizar as escriturações.

A última fase de nossa análise do quesito formal ocorre após a Lei de Registros Publicos, de 1973. Esta lei que representa um marco importante na história da publicidade imobiliária brasileira, em virtude de introduzir o sistema de base real, ou seja, cada imóvel passa a constar de um fólio real específico, o qual é aberto com a matrícula, termo esse também criado por essa lei, juntamente com a terminologia registro. Esta última suplantou a dicotomia entre transcrição e inscrição. O sistema inaugurado por essa lei fornece os alicerces para o desenvolvimento de um regime cada vez mais seguro e preciso.

3. CONCLUSÃO

No Brasil, o estudo da história da publicidade imobiliária, ou mesmo do direito imobiliário, dá-se por meio da fixação de marcos históricos, dada a sua contribuição e importância para o desenvolvimento desse processo. Tais marcos históricos foram alcançados por meio de duas linhas, que correm juntas ao longo do tempo, complementando-se, entretanto com natureza diversa: as normas do direito material e do direito formal. Ambas as linhas partem de um período que podemos denominar como pré-publicidade, no qual o direito à propriedade, ao bem, se dá basicamente pelos critérios de tradição. Ao passar pelos marcos históricos e, consequentemente, pelas transformações de nossa sociedade, influenciados também por outros sistemas, como o germânico e o francês, esses aspectos do direito desenvolveram-se até alcançar o patamar de complexidade e estrutura do direito imobiliário sob o qual estamos submetidos em nossos dias.

4. Bibliografia

ÂMBITO JURÍDICO. Ensino Jurídico: Desafios das Disciplinas Zetéticas no Ensino do Direito Brasileiro Moderno. Disponível em: <http://www.ambito-jurídico.com.br/site/?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=9643&revist...; Acesso em 03 de outubro e 2016, às 10:17.

BLOCH, Marc. Apologia da História ou o Ofício do Historiador. Rio de Janeiro: Jorge Zahar, 2001.

COSTA, Ricardo. Para que Serve a História? Para Nada... In: Sinais 3. Volume 1, Junho/2008. Vitória: Ufes, Centro de Ciências Humanas e Naturais, p. 43-70. Disponível em: < http://www.ricardocosta.com/artigo/para-que-serve-historia-para-nada>.

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro 1 – Parte Geral. 13ª ed. São Paulo: Saraiva, 2015.

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro 5 – Direito das Coisas. 13ª ed. São Paulo: Saraiva, 2015.

LAGO, Ivan Jacopeti do. História da Publicidade Imobiliária no Brasil. 2008. 134 p. Dissertação. (Mestrado em Direito). – Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo, 2008.

MACIEL, José Fábio Rodrigues (Coord.). História do Direito. 4ª ed. São Paulo: Saraiva, 2010.

NADER, PAULO. Introdução ao Estudo do Direito. 34ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2012.

REALE, Miguel. Lições Preliminares de Direito. 27ª ed. São Paulo: Saraiva, 2011.

Registro de Imóveis 1 Zona Panorama Histórico do Registro de Imóveis no Brasil. Disponível em: [http://registrodeimoveis1zona.com.br/?p=28]. Acesso em: 20 nov. 2017.

Registro de Imóveis 1 Zona. Sistema Registral Brasileiro. Disponível em: [http://registrodeimoveis1zona.com.br/?p=28]. Acesso em: 20 nov. 2017.


[1] FERREIRA, Aurélio Buarque de Holanda. Novo Aurélio Século XXI: o dicionário da língua portuguesa. 3 ed. Rio de Janeiro. Nova Fronteira, 1999.

[2] São Bernardo de Claraval, Sobre o Cantar dos Cantares, Sermão 36, III.

[3] “É o dever atribuído à Administração de dar total transparência a todos os atos que praticar, além de fornecer todas as informações solicitadas pelos particulares, sejam públicas, de interesse pessoal ou mesmo personalíssimas, que constem de bancos de dados públicos, pois, como regra geral, nenhum ato administrativo pode ser sigiloso”. Fonte: [https://www.centraljuridica.com/doutrina/3/direito_administrativo/principio_da_publicidade.html]

[4] “Este princípio determina que haverá a prevalência da norma especial sobre a geral, evitando o bis in idem, e pode ser estabelecido in abstracto, enquanto os outros princípios exigem o confronto in concreto das leis que definem o mesmo fato” Fonte: [https://www.direitonet.com.br/dicionario/exibir/1418/Principio-da-especialidade].

[5] “O princípio da continuidade, também chamado de Princípio da Permanência, consiste na proibição da interrupção total do desempenho de atividades do serviço público prestadas a população e seus usuários. Entende-se que, o serviço público consiste na forma pelo qual o Poder Público executa suas atribuições essenciais ou necessárias aos administrados”. Fonte: [http://www.migalhas.com.br/dePeso/16,MI34490,71043-Principio+da+continuidade+no+servico+público].

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Bom Dia Danielle Oliveira, Declaração de posse com opção de compra , procede ? existe essa possibilidade ? desde já agradeço a atenção. continuar lendo